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杭州楼市多项利好释放:区域市场、新盘销售冷热不均

杭州也加入楼市“松绑”行列。

5月17日,杭州市发布通知,针对房地产市场进行了多项优化规定,其中包括“落户即可买二手房”“非杭州户籍购买二手住宅社保4年改1年”“三孩家庭限购套数增加1套,且按照无房户优先摇号”。

此次新政出台的背景是,据中指研究院数据,2021年下半年杭州(十区)新房成交量持续走低,今年1~4月杭州新房共计成交214万平方米,同比下降66%。年初以来市场虽有回升趋势,但整体成交量仍未达到去年同比水平,甚至不及2021年年底。

“新政之前,二手房不低于市场价五六十万元是出不了手的,而且还是在未来科技城这样的核心区域。”专营杭州热门区域板块未来科技城的中介张向明5月19日下午接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示,“但是另一方面,除非你是社保顶格,不然去新盘摇号就是陪跑。”

张向明的话也反映了杭州楼市复杂的结构问题:热门区域一二手房价格严重倒挂、区域间冷热两极分化。症结或许在二手房市场,但政策力度能否从二手房市场穿透至各区域一手房市场,仍待市场检验。

二手房持续走低

被视作年轻人置业核心区域的未来科技城,一直是杭州市场的网红板块,但在市场整体下行中,面对周边几乎“对折”的新房价格,二手房的去化举步维艰。

“去年这个时候全市只有9万套二手房源挂牌,而且新房二手房价格倒挂严重,位置越好价格倒挂越厉害,所以新政之前二手房很难卖。由于摇号难度太大,二手房客户始终是有的,但很多客户只看不买,就等一个合适的价格。”

张向明告诉记者。“那段时间二手房涨得太快了,阳光城未来悦120平方米户型,一个月涨了近200万元。去年5月,一套89平方米的2房,总价最高达到700万元,而现在同户型的挂牌价是550万元。去年12月份,有个房东手里的房源,一路从600万元降到535万元,还是挂了很久才成交的。”

据贝壳研究院(杭州)监测,4月杭州各区域住宅成交量较3月均有明显下滑,其中临安区、拱墅区、西湖区因受疫情影响较大,均环比下滑30%以上,住宅均价跌幅3%。

成交下滑不仅发生在近几个月。克而瑞数据显示,自2021年“1·27”政策出台增值税免征年限2改5后,杭州二手住宅成交量就大幅下挫,去年2月以来,杭州二手住宅的月均成交量不足5000套,远低于新房月均9700余套的成交量。

中指研究院数据显示,2021年二季度起杭州(十区)二手房成交量持续下降,今年1~3月共计成交9148套,成交套数同比下降49%,成交量远低于同比水平。相对于低成交量,杭州二手房挂牌量持续处于高位。截至今年4月,杭州二手房挂牌量高达10.2万套,高挂牌低成交导致杭州二手房市场存量较大。

同策研究院研究总监宋红卫5月17日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“4月份二手住宅成交不足4000套,而挂牌量超过10万套,去化压力较大。杭州也是新房和二手房市场联动较强的城市,二手市场成交的低迷传导到新房市场,造成了连续3个月成交大幅下降。对于二手房交易限制性政策的调整有利于盘活二手房市场,进而还能够带动新房市场的活跃度,对于稳定杭州楼市以及带动杭州经济都有积极作用。”

中指研究院报告指出,去年杭州新增常住人口26.8万人,而2021年杭州(十区)全年新房供应套数仅17万套,远无法满足新增人口购房需求。本次杭州新政出台后,有利于引导新增人口流向二手房市场,从结构上改善杭州供求矛盾问题,利于刺激需求释放。放开二手房限购直接利于改善型客户,“5改2”缩短了持有者出手周期,促进二手房流通性的提升,短期内主城区二手房市场成交量将有较明显的提升。

新盘去化明显分化

“杭州应该是长三角区域近两年人口落户最多的城市,同时近几年杭州出让大量土地,有大量新房上市,这也是一直以来新房市场的供需两旺的原因。”宋红卫表示。

值得注意的是,杭州中心城区限价之下的新盘完全不愁卖,另一些远郊楼盘却面临无人问津的尴尬境地,这也是杭州与众多热点二线城市的相同境遇。

张向明告诉记者,“近段时间科技城板块范围内只有杭珹未来中心这一个新盘入市,不过该项目接连开了几次盘,中签率都在8%~9%,根本突破不了10%。”

“我手里有个项目,洋房原价每平方米25000元,优惠后21000~22000元,单价优惠之外,还有其他福利,如送车或者返现15万元。”深耕杭州远郊市场的中介吴晓5月19日下午通过微信向《每日经济新闻》记者介绍,整个临安优惠力度比较大,青山湖板块打折更多一点。临安、青山湖科技城本来就不限购,主要目标客户是外地投资客。

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