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央行发文放开限贷 住房贷款全面宽松

    国庆节来临之际,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中规定,拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外,银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
    在业内人士看来,这代表购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求或将回暖。而针对这一政策的网络调查结果,则显示出购房者的复杂心绪:在判断房价或将上升的同时,超过半数的受访者依然表示暂不购房。
    亮点1 还清首套房贷再贷算首套
    在积极支持居民家庭合理的住房贷款需求方面,《通知》明确,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。更重要的是,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。  
    在此前房价快速上涨的背景下,监管部门一直要求各家商业银行在办理房贷业务时执行“从紧”标准,即“认房又认贷”。是否是首套房,要看家庭名下是否有房产,是否有过房贷记录,两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。  
    如果银行执行“认房不认贷”的政策,对于购房人、尤其是改善型购房人来说,无疑是重要的利好消息。尤其是二套房购买者,此前需要首付7成,贷款利率还需要上浮;而按照这一政策,只要还清首套房贷款,即能够享受“首付三成、利率打折”的优惠政策。  
    亮点2 取消非本地居民限贷政策  
    针对非本地居民的限贷政策此次也被取消。《通知》明确,银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。  
    在支持居民家庭合理住房消费的同时,《通知》中也对银行提出了“审慎”要求。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握,并具体确定首付款比例和贷款利率水平。  
    亮点3 鼓励发行住房抵押贷款支持证券  
    《通知》鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。  
    银行业人士介绍,住房抵押贷款支持证券是将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大银行的资金来源。一般认为此举体现对楼市的支持。  
    虽然这部分的表述显得有些专业,但在民生证券首席宏观研究员管清友看来,这恰恰是政策的最大亮点。  
    “亮点就在于MBS和专项金融债。”管清友表示,银行综合负债成本高,做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专项金融债和MBS,可以定向降低按揭贷款资金成本,增加银行按揭贷款配置动力,房贷利率或将逐步从高点回落。  
    专家看法 意在修正此前过紧政策  
    多位业内专家在解读此次房贷新政时均表示,力度之大,超出预期。  
    民生证券首席宏观研究员管清友表示,“认房不认贷”如期兑现,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。但是,目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。他认为,当前政策取向是修正此前过紧政策,不宜理解为全面宽松,未来定向稳增长仍是主基调。

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