首页 >> 房产投资 >>列表

房地产投资者如何在不出售的情况下翻转公寓

就像大多数投资者一样,我以1-4个单位开始了房地产投资。但是,一旦我了解了收入法评估的力量,这使我能够以类似的策略以更快,更可控,可预测的方式增加房地产价值,此后,我决定投资公寓楼。在上一篇文章中,您将了解为什么我喜欢公寓投资,以及“收益的力量”方法如何增加指数价值。

首先,让我们总结一下独户住宅和公寓大楼在增值方法上的区别:

房地产投资者如何在不出售的情况下翻转公寓

我如何不出售而翻转公寓

许多年前,我们在新兴市场购买了一座破旧的12单元公寓楼。这栋建筑只有4个单位,每月租金为$ 500 /单位,有2个单位空置,另外6个单位处于非居住状态。年租金总收入为24,000美元。它以超过14%的市值购买,市值为10%。(提示:要确定您支付的是高价还是低价,应将该地区的房产上限率与市场上限率进行比较)。我们选择购买该物业,尽管地点位于C级,因为在我的尽职调查中,我发现该城市已启动了其十年振兴计划。(请参阅我在市场研究上的文章:创建房地产投资路线图的6个步骤之一)

增加入住率

交易结束后,从四个被占用单位产生的租金转移给了我们,我们立即修复了两个空置单位。我们这样做时仅需适度的重塑,以确保该属性安全,可靠且功能正常。然后,我们向他们招募了新的租户。占用了6个单位,我们的现金流量就足以支付我们的费用。由于资金有限,我们用剩下的6个单元从上到下开始了我们的项目,一次2个单元。一旦完成前两个单元,由于正在进行的建设,我们立即以折扣价将其填充。我用信用卡支票支付了改建费用,并通过全职工作节省了费用。6个月后,我们以$ 60,000的价格完成了改建,并为我们的大楼增加了100%的占用率。在此期间,我们的现金流量仍然为正。我们从24,000美元/年的租金收入增加到72,000美元/年的租金收入。让我们看看这项投资是如何做的:

(为简单起见,我在下面的分析中使用了45%的费用比率和70%的贷款对价值)

通过增加入住率,房地产价值在6个月内增长了两倍,并在此过程中获得了租金收入。贷款人愿意在稳定1年后以60-70%的贷款对价值的价格再融资。在这种情况下,即($ 396,000 x 70%)= $ 277,200。在偿还原始贷款之后,仍然有剩余的现金收益来购买另一笔投资物业,而无需进行1031年交换。

绅士化

它会变得更好..让我们快进5年。还记得这个地区的城市振兴计划吗?邻居被改造和高档化。[面积增加时,市值率将降低(上限率= NOI /市场价值),因为随着物业要求更好的质量和稳定的租户,投资变得越来越昂贵。尽管我们最初的改建工作更适合C类租户,但我们仍试图升级整个建筑以吸引更高的租金。让我们分析对这座建筑进行全面升级是否是一项明智的投资。

如您所见,只需增加入住率,即可在最初6个月内将房产价值提高三倍。五年后,由于区域高档化,通过增加单位=增加租金和减少费用=增加NOI来使房产价值再次翻了三倍。在赚取现金流的同时,这5年内总共增加了1,071,000美元的价值。此外,您还产生了超过390,000美元的现金,可用于支付高达1,500,000美元的不动产的预付款,同时继续保持正现金流量。只需少量的初始投资,这就是巨大的回报!

房地产投资有很多策略,而这些只是我今天与您分享的几个。与可信赖的房地产专家交谈至关重要,以确保该策略符合您的个人需求。您可以通过房地产投资来改变自己的生活!

原文链接:http://www.hkcd514.com/dkzc/78807.html

承德房产网是承德专业的房地产门户网站;为您提供全面的承德房地产、承德房地产、承德楼市、承德房价、承德楼盘、承德二手房、承德租房....等实时信息。原创资讯报道的房地产信息网站,承德房产信息网致力于打造成为承德有影响力的房产信息网。

你也可能喜欢