首页 >> 房地产政策 >>列表

20.8亿转让予中信证券 华润置地萧山万象汇为何选择类REITs?

观点网 继2020年11月发行首笔CMBS产品后,华润置地在商业地产资产证券化的这条道路上越走越远,如今再次有了新的突破。

据北京产权交易所信息显示,6月16日,华润置地旗下华润置地(杭州)发展有限公司100%股权成功协议转让,受让方为杭州润石物业管理有限公司,成交价20.8亿元。

据了解,华润置地(杭州)发展有限公司为杭州萧山万象汇的项目公司,而杭州润石物业管理有限公司则由中信证券(600030)全资控股。

对于此次转让,早在预披露环节时,华润置地便曾对此表示,公司于2022年3月向深圳证券交易所申请了杭州萧山万象汇的证券化融资。证券化融资发行后,相关资产将保持稳定运营,继续由华润置地及万象生活负责萧山万象汇的商业管理。

试水类REITs

值得注意的是,此前6月10日,“中信金石-华润置地万象1期资产支持专项计划”(下称“华润置地万象1期类REITs”)便已在深交所成功发行。

据悉,华润置地万象1期类REITs目前主要的底层资产正是杭州萧山万象汇,该商业项目位于萧山区市心路与金城路交汇处,由华润置地于2013年10月以8.4亿竞得,并于2018年开业,是继钱江新城万象城后在杭州的第二座商业综合体。

数据显示,萧山万象汇除了商场外,还有两栋写字楼;2020年销售额为12亿元,2021年销售额升至18亿元。

值得注意的是,不同于过去两年间华润置地发行较多的CMBS,该融资产品类型为类REITs,项目储架规模80亿元,首期规模20.8亿元。

具体来看,其中优先A级9.57亿元,占比45.96%,3+2年,AAA评级,发行利率3.43%;优先B级2.08亿元,占比9.99%,3+2年,AA+评级,发行利率3.60%;优先C级2.08亿元,占比9.99%,3+2,AA评级,发行利率3.90%。权益A级和权益B级规模分别为3.6亿元和3.49亿元,无评级。

据观点新媒体了解,目前国内商业地产领域由于尚未开放公募REITs的发行,最为常见的证券化融资工具有为两种,分别为:CMBS和类REITs。

CMBS全称为商业地产抵押贷款支持证券,多由房企发行,通常采用双SPV(特殊目的公司)架构,即原始权益人先设立信托计划,向融资方发放贷款;信托受益权形成后,作为基础资产进行证券化,交易所募集资金用于支付信托受益权转让至专项计划名下的对价。

类REITs则是基于资产支持专项计划,以非公开方式向合格投资者募集资金,通过SPV投资于不动产资产,是资产证券化和REITs有机结合的一种金融产品。

从发行规模来看,CMBS由于发行架构简易、审批速度快等特点受到企业的青睐,2020年企业CMBS发行规模约为1400亿元;而类REITs发行架构较为复杂,且中国并未出台相关税收优惠政策,发行规模相对较小,2020年企业发行规模约为300亿元。

据业内人士介绍,虽然都是常见的证券化工具,但是两者之间有着很多不同。其中最大的不同,在于计划底层资产的所有权是否变更。

在CMBS交易中,信托计划持有的仅是对商业地产所在项目公司的抵押债权,项目公司的股权仍由原所有权人持有,即商业地产的所有权在CMBS交易中不变。而在REITs交易中,商业地产的所有权变化,由私募基金通过持有商业地产所在SPV的100%股权间接享有对商业地产的所有权,私募基金同时享有对SPV的债权。

其次,在融资抵押率方面,CMBS的抵押率为50%-65%,而类REITs抵押率则一般不超过90%。

此外,在性质方面,CMBS为债权类,而类REITs为权益类;CMBS的收益来源为租金及运营收益,而类REITs的收益则除了租金及运营收益外,还来源于资产增长及权利维持费。

至于发行期限方面,CMBS最长期限为18年-24年,而类REITs则一般为18年或3+N年。

据该人士指出,融资人可根据自身商业需求以及底层资产特性选择适合的资产证券化产品。“若目的仅仅是低成本融资,华润本可以考虑选择CMBS,在保留资产所有权的情况下,以较低的成本融资。采用类REITs的方式进行资产证券化,或许是出于优化报表、更高的融资额、战略转型等因素的考虑。”

“万象系”资产证券化脚步

2019年以来,受到政策因素限制,房地产开发商们从银行等金融机构融资的传统渠道长期受限影响。对于手里存量项目较多的商业地产商而言,资产证券化无疑是一条不错的出路。

众所周知,2000年,华润置地宣布斥资40亿港元着手开发位于深圳罗湖的万象城项目。这是华润置地首次商业尝试,也拉开了“万象系”购物中心产品的系列开端。

经过二十年余的发展,商业板块早已从开发事业部中独立分拆出来,成立了一级组织机构,成为华润置地双轮驱动的重要组成部分。

原文链接:http://www.hkcd514.com/dqzl/161253.html

承德房产网是承德专业的房地产门户网站;为您提供全面的承德房地产、承德房地产、承德楼市、承德房价、承德楼盘、承德二手房、承德租房....等实时信息。原创资讯报道的房地产信息网站,承德房产信息网致力于打造成为承德有影响力的房产信息网。

你也可能喜欢