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从人口趋势看不同城市房地产开发机会

近期,中指研究院发布了《2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》,通过“人口+产业+交通”等多角度解读城市发展潜力,为房企布局提供决策参考。本篇报告是系列研究之一,从人口发展趋势看城市市场机会。

长期以来,人口都是决定住房需求规模及增长空间最核心的指标,人口增长能够为城市持续带来源源不断的住房需求,而人口的增长主要通过吸引外来人口、留住本地人才和增加本地新生人口来实现。东部发达城市群及中西部核心城市因产业优势、教育资源优势突出,人口持续流入,同时,中西部部分人口大省城镇化率仍较低,城镇化过程中省会城市对人口吸引力突出。此外,尽管我国整体出生率持续下降,但近几年鼓励生育政策相继出台,居民家庭结构可能发生改变,改善性需求或迎来释放。

从人口趋势看不同城市房地产开发机会

人口流动趋势

人口继续向长、珠三角以及中西部省会城市聚集,但增速普遍放缓

与2011-2020年相比,我国人口向东南沿海发达城市群及中西部核心城市聚集的趋势没有发生改变,但除个别城市外,2021年人口增量普遍低于过去十年的年均增量

图:2021年各城市常住人口总量及增量分布图

从人口趋势看不同城市房地产开发机会

从人口趋势看不同城市房地产开发机会

注:西安常住人口含西咸新区共管区,粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布,本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计。

表:2021年重点城市常住人口规模及增量(万人)

从人口趋势看不同城市房地产开发机会

注:红色表示2021年常住人口增量高于过去十年人口年均增量。

数据来源:各省市统计局

2021年,人口继续向东南沿海发达城市群及中西部核心城市聚集,长三角、珠三角、粤闽浙沿海城市群以及武汉、成都、杭州、西安等城市人口增量最大。

长三角城市群核心城市杭州、宁波、南京、苏州、合肥及区域内部分强三线城市人口吸引力较强。杭州2021年常住人口突破1200万,较2020年增加23.9万人,是长三角人口增量最多的城市。人口的持续流入带动城市群内多个城市投资吸引力排名提升,如宁波、合肥、常州、嘉兴、绍兴、金华等城市。

珠三角城市群内部城市之间经济关联度高,文化互通互联,各城市产业分工高效互补,城市间协同发展趋势增强,2021年珠三角九市常住人口共增加37.1万人,其中佛山增加9.4万人,人口增加最多,一定程度带动了城市投资吸引力排名提升;广州常住人口增加约7万人,位居第二。

粤闽浙沿海城市群核心城市经济总量较大、产业基础好,福州、厦门、泉州等城市人均GDP超12万元,显著高于全国平均水平,藏富于民。城市群人口吸引力较强,叠加各城市出生率普遍高于全国平均水平,人口整体保持增长态势,2021年城市群整体常住人口增加近37万人,其中,福州、厦门2021年常住人口增加10万人,泉州增加6万人。

长江中游城市群是长江经济带的重要组成部分,也是实施促进中部地区崛起战略的重点区域,近年来发展动能持续增强,经济总量稳步提高,装备制造、汽车制造、电子信息、航空航天等产业实力明显增强,中心城市人口吸引力增强。2021年,随着疫情得到有效控制,武汉经济迅速恢复,人口回流,常住人口较2020年增长120.1万,居全国首位,且远超其他城市,南昌人口增量超18万,位列长江中游城市群第二。

近年来,中西部地区步入快速发展通道,中西部核心城市在区域发展中发挥着重要带动作用,城市战略地位提升,经济规模突出,人口吸引力较强。2021年,成都、西安常住人口增量超20万,郑州、贵阳等城市增量超10万。

与此同时,京津冀、哈长等城市群部分城市人口流出现象加剧,未来新增住房需求支撑度减弱,投资潜力下降。例如天津2021年常住人口减少13.6万人,投资吸引力降至18位;石家庄、唐山、保定、邯郸、秦皇岛等京津冀城市群内部城市2021年人口亦有所减少,投资吸引力排名均下降。哈尔滨2021年常住人口减少11.6万人,投资吸引力排名降至45位。

东部沿海城市群重点城市及中西部核心城市小学在校生规模大且增速较快,人口潜力突出

原文链接:http://www.hkcd514.com/dqzl/161254.html

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