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跨国公司落户扎堆 沪甲级写字楼租价超新加坡

 

    图4:2005年1月-2006年4月写字楼成交情况
    数据来源:上海网上房地产



    图5:2006年4月上海写字楼成交面积分布
    数据来源:上海网上房地产

    金融中心建设提速 跨国公司落户扎堆 

    沪甲级写字楼租价首超新加坡

    未来5年,上海写字楼预期总需求为154.6万平方米,年平均需求量达到30万-40万平方米

    本报记者 邓旭 发自上海

    今年第二季度,沪上甲级写字楼租价再次吸引了人们的眼球。据戴德梁行第二季度市场报告显示:上海的某些中心区域甲级写字楼平均空置率一度达到了10年以来的最低水平――3%,进而助推租金继续上涨。

    即使如此,是否还会有更多的租户愿意支出日渐高额租金成为上海写字楼的新租户?“上海从去年末开始,就已经迎来一波银行金融业大举扩张的行情。在这些‘财主’的有力推动下,上海办公楼租金节节上升。对租金敏感的制造业和其他传统行业,则纷纷从市中心尤其是陆家嘴金融中心的一线物业退出,搬迁到租金上涨幅度较小的二线物业,个别先知先觉的大企业更一不做二不休,干脆搬离市中心,进入近年新兴的近郊商业园区,更可获得个别地方的鼓励政策和未来扩展的空间承诺。”仲量联行中国区董事陈立民如此对记者分析。

    尽管绝大多数跨国公司在亚太商务办公的首选地中,新加坡或中国香港一度是他们的不二之选,但目前上海与新加坡之间的地位正发生微妙变化。多项调查显示:同新加坡、中国香港两大传统跨国公司聚集地相比,上海的竞争实力几可比肩。在众多跨国公司选择设立亚太总部和代表处地址过程中,上海已同新加坡、中国香港并列成为最具吸引力的首选目的地。

    在跨国公司选址决策时,仲量联行的《三城记――新加坡、中国香港、上海跨国公司写字楼市场概况》报告把影响跨国公司选址的主要因素分为商务环境、生活环境、城市基础设施、商务成本和人力资源及写字楼市场走势五大因素。然而,就最直接的中心商区甲级写字楼报价来看,目前,新加坡、中国香港及上海均净有效月租金分别为28.51美元/平方米、72.36美元/平方米和39.31美元/平方米。上海的甲级写字楼租金虽然和香港还有相当差距,但已经明显超过新加坡。

    1999年,上海甲级办公楼租金仍处于谷底的0.20美元/平方米/天,到2006年已经大涨6倍达1.20美元/平方米/天。虽然目前市场租金水平离1995年的历史高峰2.13美元/平方米/天还有不少距离,与国际金融中心如香港的现水平3.50美元/平方米/天比较更便宜,但不断上涨的租金已经引起不少忧虑。有专家担心上海竞争力因此下降,企业会舍沪而去,也有忧虑商务成本的上升会扩散影响居住成本,导致居民生计受损。然而,跨国公司在沪设立地区总部的数量逐年劲增,似乎在一个方面使这种忧虑成为多余:2003年,驻上海的跨国公司地区总部为52家,而至今年3月,这个数字已上升至129家。

    未来5年,上海写字楼预期总需求为154.6万平方米,年平均需求量达到30万-40万平方米。这一需求远高于新加坡和中国香港。新加坡未来5年预期总需求为71.8万平方米,而香港未来5年的预期总需求为101.8万平方米。在吸纳金融机构方面,上海将直接与新加坡、中国香港形成正面竞争态势。目前入驻上海的金融机构的分支机构比新加坡和中国香港组织单位小很多,这预示着上海潜在的市场将非常大。

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