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房地产行业:租售并举构长效机制 政策多维调整或加速出清

  主要观点:

  市场表现:

  上证指数本周下跌0.10%,收报于3566.38点;创业板指本周下跌1.93%,收报于3089.94点;沪深300本周下跌0.68%,收报于5458.08点。房地产板块本周上涨1.29%,在28个行业内位列第5位。

  新房成交:成交面积同比3.7%,环比-4.6%

  本周,我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约549万方,同比3.7%,环比-4.6%。其中,一线(4城)一手房合计成交面积85万方,同比13.9%、环比4.7%;二线(13城)一手房合计成交面积260万方,同比-9.3%、环比-18.0%;三线(26城)一手房合计成交面积203万方,同比21.3%、环比15.2%。

  二手房成交:成交面积同比-18.0%,环比34.5%

  本周,我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约164万方,同比-18.0%,环比34.5%。其中,一线(2城)二手房合计成交面积42万方,同比-24.9%、环比38.1%;二线(8城)二手房合计成交面积95万方,同比68.5%、环比30.7%;三线(7城)二手房合计成交面积27万方,同比-20.6%、环比43.4%。

  新房库存:库存面积环比-0.73%,去化周期8.7月

  本周,我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9441万方,环比-0.73%,整体去化周期(按面积)约8.7月。其中,一线(4城)新房库存合计3123万方,环比-1.58%,去化周期7.4月;二线(7城)新房库存3517万方,环比-0.74%,去化周期9.3月;三线(7城市)新房库存2800万方,环比0.27%,去化周期9.9月。

  土地市场:百城土地成交面积938万方,成交土地总价251亿元,土地溢价率15.29%

  上周(01.04-01.10),百城土地供应数量为115宗,对应土地供应建面约982万方;百城土地成交数量为118宗,对应土地成交建面约938万方,成交土地总价约251亿元,百城土地溢价率为15.29%。其中,一线、二线、三线城市土地成交建面分别为313万方、191万方和433万方,同比分别为44%、-75%和-73%,对应土地溢价率分别为0.59%、32.10%和28.03%。

  投资建议:

  2018年预期中的“底部”似乎并未出现,取代“一刀切”式的“因城施策”登上“舞台”,转向“松紧结合+高频微调”。“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”的发布,将调控带至“主体层面”,享受板块红利的阶段渐行渐远,竞争格局逐步清晰的帷幕已经拉开。共享“蛋糕”步入尾声的同时,“双分”局面印证强者恒强的时代已经来临。建议从开发链条择优关注:1、土储量丰且质美;2、管理红利和项目运营能力强;3、成本管控及渠道拓宽,负债水平合理、结构清晰将迎来突破;4、多元业务价值有望获重估的契机。物管行业除受益于商品房增量的释放,同样享受丰厚存量资源的潜在红利。业务已发展至“基础服务稳固筑底、增值服务锦上添花”的阶段。资源向头部倾斜,集中度提升是大势所趋。“品牌、科技、人才”等因素或成未来竞争的重要力量。估值方面,物管与开发的不同点似乎体现在行业扩容与公司分化同步进行。

  建议从在管规模、合约在管比、在管构成(按业态、来源)、盈利能力(基础、增值)等多维指标评估企业价值。建议关注:万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、阳光城、宝龙商业等。

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