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楼市短期受扰动,这两类城市市场有望向好!

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经历了前几年供需两端政策全方位收紧后,2021年下半年房地产市场进入调整周期,2022年上半年,市场调整态势未见明显好转,房地产政策环境迎来实质性松动。上半年中央频繁释放积极信号,稳增长前提下支持刚性和改善性住房需求。各城市积极因城施策,调控政策频次创新高。在政策逐渐显效、疫情影响进一步弱化等因素带动下,6月房地产成交数据整体呈现企稳复苏现象,部分城市购房者信心有所修复,市场销售情况出现好转。但7月以来,部分城市“断供”项目增加,进一步加重购房者观望情绪,叠加市场供给量缩减、前期积压的住房需求集中释放等因素,市场活跃度再次下滑。

短期来看,哪些城市市场已经出现企稳迹象,这些城市市场有哪些共性,未来市场恢复态势能否延续?伴随着市场环境的变化,未来还有哪些城市会进入企稳恢复通道?

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政策整体效果:

需求端政策不断发力,6月重点城市市场整体成交规模已恢复至去年年末水平,但7月以来市场活跃度下滑

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注:数据统计截至7月31日

数据来源:中指研究院综合整理

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各城市积极落实“因城施策”,2022年1-7月全国有超210个省市放松了房地产调控政策,需求端政策不断发力,政策出台频次近600次。其中7月,地方政府政策出台频次有所放缓,整体以三四线政策调控为主,更多城市进一步出台相关措施,稳定当地房地产市场。

图:2021.1-2022.7百城商品住宅月度成交面积及其同比环比

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从市场表现上看,根据中指数据,2022年4月重点监测100城商品住宅月度成交面积同比下降56.5%,多地疫情反复叠加政策支持力度不足等因素影响,购房者置业情绪低迷,4月末中央政治局召开会议,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,一行两会一所亦发声传达学习贯彻中央政治局会议精神。各地政策紧随密集出台,重点100城商品住宅成交面积同比降幅于5月(-50.2%)及6月(-25.2%)逐步收窄,5月环比转增,6月继续增长55.7%,百城商品住宅成交面积已接近去年年末水平;7月,商品住宅成交面积环比回落,同比降幅较6月略有扩大。

图:2022年以来重点50城商品住宅周度成交面积及其同比环比

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周度数据上来看,5月至7月初重点50城商品住宅成交面积整体呈回升态势,同比降幅逐渐收窄,政策效果有所显现。但受“断供”事件、前期积压需求集中释放后需求入市节奏回归等因素影响,7月市场活跃度有所下降,第28周成交面积环比降幅明显,近几周成交面积保持相对稳定,整体接近今年3月周度水平,同比降幅保持在30%左右,市场企稳恢复态势仍不稳固。

7月底,中央政治局会议召开,一方面强调要稳定房地产市场,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求;另一方面,强调压实地方政府责任,保交楼、稳民生。当前“稳地产”的重要性更加突出,“保交楼”问题亟待解决,只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏,楼市信心和预期才能好转,调控政策效果才会进一步显现。

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典型城市:

政策优化、疫情影响减弱等推动部分热点城市市场情绪好转,房地产市场呈现企稳态势

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