昨天（6月15日）东莞住建公布了5月东莞商品住宅网签销售情况：
图片来源：东莞住建局
5月东莞一手（地面层数超过4层住宅）成交套数为1467套，二手成交套数为1319套；一手均价（地面层数超过4层住宅）28050元/㎡，二手均价20551元/㎡。
环比4月，二手量价齐升，一手却（地面层数超过4层住宅）量价齐跌。
为何一二手会有完全不同的走势呢？
二手为何比一手强势？
从成交量来看，主要有3个原因。
第一，一手供应大量减少，导致成交数据不理想。
根据合富研究院的数据，5月东莞一手供应约为1883套，同比大幅减少63%，环比减少近4成。
把时间拉长到1-5月，东莞供求量更是创下历史同期最低。
第二，两轮新政后，二手房流动性大大提升，挂牌大量增加。
在“莞七条”新政中，在核验购房资格时，把双（多）证房看作一套房，让原本交易很不活跃的“双（多）证房”被释放了流动性，导致市面上挂牌的双（多）证房大量增加。
同时，增值税免征“5年改2年”、限售年限“3年改2年”等政策也都是在释放二手房市场的流动性。
目前链家上的挂牌房源已经高达4万多套。
图片来源：链家
随着挂牌房源的增多，购房者遇到价格、产品各方面都合适的房源的几率就会增大，从而促使成交略有上涨。
第三，二手的限购政策更松。
不知道大家有没有发现，如果你满足东莞户籍或是社保、个税要求，那么二手房你想买多少套就买多少套。
相对来说，限购政策更松，流动性比一手更大。
另外，成交价方面也有两个原因造成二手比一手行情强势。
第一，KFS和业主不同，他们基于回款的考虑，会率先以价换量。
比如，除了核心板块，不少非核心板块镇街的项目都在打折降价。
最近在东莞买房的人相信都发现了，和2021年KFS卖房强势，没有任何折扣不同，现在买房，可以看到大量“8折”、“9折”的海报，而且户型都有得选。
甚至不少KFS自主进行降首付来赢取购房者的心，首付最低可以做到一成。免利息不说，月供同样可以等到交房再开始。
不但一、二字头的楼盘越来越多，而且同样价位下，选择也变多了。
而且部分板块降价幅度接近1万/㎡。
当然，这套逻辑仅限于城区、松山湖以外的区域。
第二，最近的新政提高了核心区二手业主的预期，部分受指导价指导的小区虽然挂牌价没变，但实际售价却提高了很多。
关于这条，我们过去也写了不少文章报道，回顾请戳：一边疯狂涨价，一边着急解套！东莞楼市太魔幻！；特地跑一趟松山湖后，我挖到东莞楼市回暖的真相！
当然，也有部分非核心区的二手盘在降价。只是这涨价房源在成交更活跃的核心区，对整体的影响会更大。
此外，二手除了5月环比量价齐升外，它还首次均价突破2万/㎡，达到历史新高。
那么，在新政的继续发力下，东莞又会走出什么样的行情呢？
东莞会迎来
新一波上涨周期吗？
很多人猜测，新政后，东莞这是要迎来新一波上涨周期了吗？
一般来说，需求量大量增加或者供应大幅减少，才有可能推动东莞房价的上涨。
