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13 城二手房指导价实质性取消

7 月以来,西安明确表示将暂停发布二手房指导价,上海二手房评估价也悄然上调,据调研,成都、广州、宁波等 13 个城市参考价制度已经实质性取消。二手房指导价曾在实施之初发挥出巨大效力,上海、深圳、东莞等城市二手房成交规模锐减,价格应声下跌。联系到近期新房断供风波涌现,指导价放松叠加交付优势,二手房市场会率先回暖吗?重点城市 7 月二手房市场又有怎样表现?

13 城二手房指导价实质性取消

上海二手房评估价悄然上调

西安、广州、成都等 13 城指导价实质性取消

自去年 2 月深圳出台二手房参考价以来,宁波、成都等 14 个城市相继跟进,截至 2021 年底,全国共有 15 个城市建立二手房指导价发布机制。不过各地政策落实情况有明显差异,落实最到位的是深圳、上海,全域严格执行,典型如上海,价格未通过核验的房源禁止挂牌,银行放贷额度实行 " 三价就低 ";其次是广州、成都、宁波、东莞等城市,在热点区域试点,譬如成都发布了三批次 745 个小区二手房成交参考价,宁波则聚焦 9 个热点学区范围内的 112 个小区;最后是合肥、温州等城市,一直没有出台执行细则。

2022 年 7 月,西安官宣暂停发布二手房指导价,上海二手房评估价也悄然上调,由实际成交价的 6 成上调至 8 成左右。那么其他城市指导价是否也松动了呢?我们调研访问了 15 个城市的中介机构,发现除了沪深等少数城市之外,其他城市二手房指导价制度基本都已实质性取消。

例如成都、宁波等,一些原本被隐匿的高价房源重新挂牌,银行放款也不再严格遵照指导价。又比如广州、东莞,尽管还是只有低于指导价的房源才能挂牌显示,但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。而北京、无锡,指导价定得偏高,尤其是无锡,不少项目指导价甚至高出业主挂牌价 1 万元 / 平方米,温州、合肥等没出台过实施细则,这两类城市二手房指导价早已 " 名存实亡 "。

13 城二手房指导价实质性取消

13 城二手房指导价实质性取消

指导价执行初期收效显著

二手房成交规模锐减、价格回落、消费降级

指导价放松后二手房市场可能迎来哪些变化?要回答这个问题,首先需要明确指导价曾经给市场带来哪些影响。实际上,指导价直接影响的是二手房信贷额度和流通性预期,对应削弱购房者支付能力和置业信心,进而对成交量、价、结构三方面产生调节作用。

第一,指导价发布后,二手房成交量阶梯式下滑,而后一直低位运行。以上海为例,2021 年 7 月开始挂牌价格核验,当月二手房成交规模还接近 200 万平方米,8 月环比骤降 24%,9 月环比再降 35%,绝对量下滑至 100 万平方米以下,不及 " 三价就低 " 执行前单月成交规模的一半。又比如东莞,二手房参考价执行次月,成交规模断崖式下滑,环比降幅达到七成以上。

13 城二手房指导价实质性取消

第二,房价持续下行,业主连番降价卖房并不鲜见。典型如深圳,指导价出台后,二手房市场骤然降温,成交均价自 2 月的 7 万元 / 平方米左右,逐渐下跌至年末的 6 万元 / 平方米。为了排除结构性因素对均价的影响,我们对比了 30 个成交量居前的项目一季度和四季度房价,结果显示,九成以上项目可比价格负增长,七成以上项目降幅在 10% 以上,信义御城豪园、中信领航等价格下跌 20% 以上。

13 城二手房指导价实质性取消

13 城二手房指导价实质性取消

第三,购房者消费降级,二手房成交结构更趋刚需化。例如上海,购房者加杠杆空间受到评估价制约,而被迫选择更小面积或更低总价房源,2022 上半年 70 平方米以下产品成交比重升至 45.46%,较 2021 年增长 1.62 个百分点,反观 90 平方米以上各面积段成交占比均有所回落。同理广州、合肥,也都表现出中低面积段二手房更好卖的特征。

13 城二手房指导价实质性取消

原文链接:http://www.hkcd514.com/ywly/163577.html

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